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                                        2019-06-26 11:02:34

                                        字体:标准

                                          2015年1月。,住房和城乡建设部《关。于加快培育和发。展住房租赁。市场的指导。意见》(下。称《意见?!?出台。,该《意见》首次提。出推进租赁REITs试点开发。,建设制度健全的住房租赁市场的要求。

                                          住建部副部。长陆克华表示。,住建部将。很快出台相应文件,稳步。推进RE。ITs试。点,拓展直接融资渠道。。稍后,国务院办公厅及住。建部等九部委分别出台加快。培育和发展住房。租赁市场、支持。并推动REITs的政策。

                                          建立租购并举的住房制度。具有必要性。。2017年7月18日出台的《。关于在人口净流入的大中城市加??旆⒄棺》孔饬奘谐〉?。通知》提出,培。育和发展。住房租赁市场。是解决新市民住。房问题、加快。推进新型城镇化的重要方式。

                                          农村人口向城市迁移,小。城市人口向大中型城市迁移的人??诹鞫窒笠环矫嫱平?。中国城镇化进程,同时带来。新市民公共资源分配不平等。和住房难等方面。的问题。2。016年10月,国家卫生和计划。生育委员会出台《中国流动人口发。展报告2016》显示,2。015年中国流动人??谖?.47亿,。占总人口18%;预计2020。年该数字将增至2.82亿,20。30年则。达到3.27亿。因此建立?!白夤和ā薄熬诱哂衅湮荨钡男伦》恐贫染弑副匾?。

                                          金融市场对住房制度改革的支。持主要体现在租赁。REITs。上,因为REITs能够为不动产。带来良好的流。动性。中国。银行业协会首席经济学家巴曙。松告诉《中国新闻。周刊》,R。EITs实质上是一种房。地产证券化产物,通过采。用股票或者收益凭。证等形式,不仅赋予房地产。较强的流动性,同时便于投。资者参与?;蛲顺鐾蹲?。租。金收益比商业。房地产更难回笼。资金,而REITs可以将。持续、稳定的租金收入用来分红,从而吸引稳健投资者。

                                          清华。大学房地产研究所所长刘洪。玉在接受《中国新。闻周刊》采。访时同样表。示,鼓励R。EITs等房地。产金融创新,可以减。少房地产企。业对债务资金的过度。依赖,降低其杠杆率水平。

                                          在任志强看来,要保证房地。产实现只租不售,只能依靠RE。ITs。他告诉?!吨泄挛胖芸?,REI。Ts是把承。租人的租金按一定期限向投资人。进行分配,按期。分红、上市流通、免。税优惠、限制开发。这种有价证。券可以在市场上。流通,可以解决房地。产企业融资。和收益问题,若没有REITs。,这项政策基本执行不下去。,没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资成本。

                                          “上海张江。与客户定向合作,将50年。租赁权转换给国有单位。即便是。国有企业,数量少还扛得住。,若大规模铺开这种方式,国有。企业也肯定不行?!比沃厩克?。

                                          因此,在住。房制度改。革背景下,大。型房地产企业发行租赁REIT。s已成必要。发行租赁。REITs要求房地产企业具。备过硬实力和市场影响。力,之前保利地产和万科地。产一直是众望所归,最。终保利地产成功承担了首次。发行租赁REITs。的义务,为加??焱平?。赁住房市场建设起到积极示范效应。

                                          重资产转型路径

                                          10月23日,中联前海???保利地产租赁住房一号。资产支持专项计划(下称。保利REITs。)获得上海证券交易所审议通过。,该产品是国内。首单租赁REI。Ts,总发行规模。50亿元,期限18年,以保利。地产自持租赁项目作为底层物业资产。

                                          王刚告诉《中。国新闻周刊》,?!案貌?。最大的特点。就是储架发行”。所谓储架,其。英文为Sh。elf,直译。为“架子”,指的是证券发行需。提前向监管部门报批,通过后就??梢苑诺健凹?。子”上。如果该证券要。分期发行,。只需经过简单审核即可,是一。种单次核准、多次发行的再。融资制度。因为。该发行方。式简化了发行审。批程序,降低了融。资成本,因此受到募集金额较大、时间跨度较长证券的青睐。

                                          中联基金执行总经理范熙。武用“可以。长大”来形容保利RE。ITs的“储架。发行”机制。在他看来,相比。国际成熟。市场REITs,除。投资门槛。和流动性。差异外,国内。REITs缺乏“扩募?;啤?,。制约了“金融服务实体经济”。效用的发?;?,而保利此单REITs的?!按⒓芊⑿小被?,间接实现。了公募REITs的扩募功能,堪称里程碑式突破。

                                          保利REITs具备的。另一个特点是该产品对应的。租赁住房主要是青年。公寓和养老公寓。上。海证券交易所总经。理黄红元认为,该类公寓填补了。当前租赁市场的短版,。具有较好的。社会意义,再加上该产品采用分期。发行的方式,可以让发。行人根据自身与市场。发展情况,灵?;畎才欧?。行批次和规模,既。体现我国REITs市。场的发展创新,又为加??焱平》孔饬奘谐〗ㄉ杵鸬交贫饔?。

                                          保利R。EITs搭建的“资产。支持专项计划+私。募基金”产品结。构同样具备闪。光点。中国人民。大学教授朱岩告诉《中国。新闻周刊?!?,资产支持专。项计划的基础。资产是转让的私募基金份。额,底层物业资产是。自持租赁。住房,私募基金。通过持有项目公司股权和。债权控制物业,该结构可有效提高融资效率。

                                          此外,资产证券化产品。的安全性基于具。备稳定的现金流。以保利REIT。s为例,租赁住房的租。金收入相对稳定为。产品的收益分。配和投资者权利?;ぬ?。供了支持。,同时该专项计划间接持有。标的物业,租金收入与底层物业。都通过相关安排独立于保。利地产公司资产,实现了与保。利地产本身的风险隔离。,为产品的安全性提供了良好的保障。

                                          除安全。性外,保利REITs。在盈利方面具。有优势,朱岩分析,保利地产。拥有的四大租赁住房品牌。,主要布局在广州、重庆、北。京、长沙、大连、沈阳等一线城市。以及核心二线城。市,这些城市积极相。应国家号召,大力。推进租赁住。宅发展。同时保利REITs。物业资产位于一、二线。城市的优质地段,入住率较高,主。要由保利集团旗下租。赁住房管理运营平台?!氨@桃倒尽薄鞍财窖?。老公司”负责运营,历史运营情况。良好,除稳定的租金收入外,还可享受物业本身价值增值。

                                          “保利地产搭建了专。门的REITs运作平台保。利瑞驰(横琴)资产管理有限公司。担任保利R。EITs的联席总协调人,有利于。企业从重资产的开发商转换为。轻资产的运营商角色?!敝煅宜?。

                                          解决“痛点?!?/p>

                                          在朱岩看来,保利REITs。解决了租赁住房。市场回报期过长的后顾之忧,增。强房地产企业房源供给。的信心和动力,在一定。程度上推动REITs税制革。新,顺应了迅速发展。的REITs市场。

                                          “在过去,物。业、商场容易出现出售难的。情况,因为这些项目。投资收益期长,资金周转慢,因此。诸多房地产。企业不愿持有?!蓖醺战@?。REITs的发行定。义为中国房地产市。场下半场重要分水岭,因为该。金融工具改变了过去房地产企业“。出售为主、持有为辅”的情形。

                                          美国R。EITs市场规模。近一万亿,中国有。几千亿,王刚预测,中国未。来REIT。s将有广阔的发展前景。

                                          朱岩认可该观点:“1。2个城市作。为首批开。展住房租赁试点的单位,在政策的?;平?,各大。城市的自持物业数量和比例预。期会有大幅增长?!?/p>

                                          朱岩举例,除保利地产外,。万科、碧桂园、龙。湖、世茂等大型房。地产企业同样拥有大。量自持物业。和土地,这些企业也都在大力。发展租赁物业,如万??朴涤胁丛⑵?。牌,龙湖拥。有冠寓品牌,碧桂园集团目前已。在上海、广州、深圳、厦门等城市。布局15个长租项目。这些。企业的租。赁物业如。果运营良好,能。够产生较为稳定的现金流。,着力发展租赁住房REITs。

                                          但是,中国当。前REITs发展仍然面临。挑战,巴曙松总结中国R。EITs市场发展障。碍主要存在于。法律和市场层面。

                                          在法律层面,现。行《公司法》没有明确REI。Ts的法律主体地位;《。信托法》奉行的“。一物一权”基本原则,。其集合资金募集与不动产信托登记。制度限制了REITs。发展;房地产法规下登记程序过于。复杂,尚未形成。全面覆盖的房。地产法律监管体系;税收法规下税。收优化政策不明确导。致REITs面临双重征税问题。

                                          在市场层。面,巴曙松认为REI。Ts的监管主体如今尚不明确,。存在多头监管、协调不畅的问。题;同时大量。REITs过分强调以预期收益率。吸引投资者,真正提供实质性。保障方案的并不多;此外,在当前。法律环境下,国内暂时无。法对REITs进行信用评级。

                                          面对国。内REITs发。展遇到的障。碍,巴曙。松给出的解决方案是:?!笆紫扔γ魅稲EITs主体的。法律定位。及税法上的。相关优惠,同时推广抵押型R。EITs和?!∩枋㏑EITs+PPP模式’?!?/p>

                                          任志强则建议。学习德国住房租赁制度,比。如,德国是按照住房合作。社的方式建立。租赁住房市场,其居民私人。持有产权约40%,住房供。应量由税收和租金涨幅进行调控,。国家保障住房合作社收益高。于一般国债和股票投资。

                                          “有不到20%的租。赁住房由REITs持有。,均是以长期稳定的租金。收益为主,。我们将其称为社会化租赁。,既不是单位。的,也不是政。府的,因此德。国没有炒房的概念和空间?!?。任志强告诉《中国新闻周刊》。

                                          声明:刊用《中国新闻周??犯寮窬槊媸?。权

                                          中国应从教。育大国迈向教育强国

                                          《中国新闻周刊》评论员/闫。肖锋

                                          最近,教育部发布报。告称,2016年,全国共有各。级各类学。历教育在校生2.65亿人,。国家财政性教育经费占GDP比。例连续5年保持在4%以上。其。中,高等教育在学。总规模3699万。人,成为世界高等教育第一大国。

                                          有评论指出,中国成为世界高。等教育第。一大国是人口规模使然,教育。经费占GDP比例保持。在4%也只是世界平。均水平。但无可否认,在过去。5年中,中国的教育投入力。度和教育普及程度取得了里程。碑意义的进步。

                                          其实,人们不。必纠结于教育经费占GD。P的比重是否。达到4%,。抑或中国是否已经成为世界。高等教育第一大国,我们真正应该。关心的是。,教育经。费是否满足。了国家发展的需要和是否实现了社会公平。

                                          教育如何提升。国家竞争力,如何实。现社会公平,无非要考虑以。下三方面。问题。

                                          第一。,占GDP比重4%的教育经费够。不够用呢?。改革开放以来,尤其。进入新世纪以来,国家。采取了一系列。政策和措施,大幅度增加了教。育投入,推动。了国民教育的快速发展。但。应该看到,投入。不足,投入水平较低,仍然是。制约我国教育的瓶。颈。要解决这些问。题,亟须增加财政性教育投入。,建立完善。的教育投入保障机制。。其中一个重要任务是必须尽快。实现财政性教育经费占GDP4%的目标。

                                          经济学家。厉以宁曾指出,当人均GDP。达到80。0美元到。1000美元时。,公共教育支出。占GDP比。重要达到。4.07%~4.2。5%,才能实现教育与。经济的良性发展。4%的投。入指标只是世界衡量。教育水平的基础线,与国际先。进国家相比,比如丹麦达到了8.。6%,瑞典7.7%,英国5.8。%,美国4.9%,中国仍有差距。

                                          所以,中国要。进一步保障公共教育支出水平,每。年至少要达到。GDP比重的4%,并建立。规范的政府间的。教育财政转移。支付制度,尤其应加大省级财政对。教育投入的责任和力。度。应严格按照《预算法》。的规定,强化各级人民代表大会对。财政预算和教育财政预。算的决策权和监督权,防止。教育经费被挪用、滥。用,防止拖欠教师工资包。括民办教师补助的现象发生。

                                        责任编辑:SEO培训:未经授权不得转载
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